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這幾年，在一些新建小區(qū)中，常常會(huì)看到排屋與高層并存的情況，一個(gè)樓盤由高度完全不同的兩種或多種物業(yè)類型組成。不知道的人會(huì)誤以為是兩個(gè)完全不同的小區(qū)。

最近，杭州市中心某豪宅遇上了高低配帶來的麻煩。該小區(qū)私自將公共綠地用圍墻圈起來，給排屋業(yè)主專用；隨后，部分高層業(yè)主集體維權(quán)，要求拆除圍墻，還業(yè)主一片公共綠地。為什么越來越多的開發(fā)商選擇“高低配”？高層與排屋這樣的“高低配”，對(duì)居住品質(zhì)有哪些影響？

無論剛需盤還是高端盤

都流行配置低密度產(chǎn)品

記者查閱了杭州市近一年出讓的地塊，進(jìn)行規(guī)劃公示的項(xiàng)目有近20個(gè)采用了“高低配”，其中大部分為樓面價(jià)在1.4萬元/平方米以上的中高端樓盤。但也不乏樓面價(jià)低于5000元/平方米的近郊大盤。

比如余杭崇賢區(qū)的旭輝時(shí)代城，其去年9月拿地樓面價(jià)為2600元/平方米。項(xiàng)目規(guī)劃為高層住宅區(qū)和排屋區(qū)，其中高層住宅位于地塊的東邊和北邊，共10幢高層組成；排屋部分則由16棟聯(lián)排和部分類獨(dú)棟組成，主要位于項(xiàng)目西邊，容積率2.4。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前其高層在售價(jià)格為1萬元/平方米左右，今年七八月份推出的170平方米左右的類獨(dú)棟產(chǎn)品，成交均價(jià)在2萬元/平方米以上。

位于錢江新城的某高端項(xiàng)目，總建筑面積50萬平方米，規(guī)劃了16幢29~35層高層，7幢排屋，容積率達(dá)到3.5。29~35層基本是目前高層的極限，其高度和排屋可謂對(duì)比強(qiáng)烈。近兩個(gè)月高層成交均價(jià)在4.2萬~4.6萬元/平方米左右，而其排屋的成交均價(jià)達(dá)到6萬元/平方米以上，總價(jià)在1000萬元以上。

近20個(gè)“高低配”的項(xiàng)目中，容積率在2~2.5的占到75%，個(gè)別項(xiàng)目容積率高達(dá)3。規(guī)劃的物業(yè)類型，大多為高層和洋房、高層和排屋的組合，有的則規(guī)劃了高層、洋房以及排屋三種物業(yè)類型。

“在同樣容積率的條件下，如果地塊內(nèi)全部設(shè)置高層住宅和高低配兩種方案都可行的話，為提高產(chǎn)品的溢價(jià)率，開發(fā)商通常會(huì)選擇‘高低配’方案?！贝蠹曳慨a(chǎn)設(shè)計(jì)部建筑師錢建軍坦言，“一般來說，容積率在2~2.5，勉強(qiáng)可以塞些洋房和排屋進(jìn)去，一旦容積率超過2.5，地塊內(nèi)就很難排下‘高低配’的方案了?！?/p>

也有開發(fā)商認(rèn)為，“高低配”是未來樓盤發(fā)展的趨勢(shì)?！捌鋵?shí)十年前就有一些樓盤設(shè)計(jì)了‘高低配’，近兩年在一些剛需板塊也出現(xiàn)了這種組合，接下來，杭州地段較好的板塊，在滿足容積率的情況下，會(huì)將‘高低配’做得更完善?！?/p>

開發(fā)商為何喜歡“高低配”

主要為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

使得開發(fā)商更愿意采取“高低配”方案的，有其深層次原因。

采訪了幾位開發(fā)商后，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“高低配”的背景，他們都提到了如今的“面粉”越來越貴，特別是受關(guān)注程度高的地塊，拿地總價(jià)動(dòng)輒幾十億元。要拿到優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)商就要承擔(dān)融資渠道的資金成本壓力，這種壓力促使開發(fā)商進(jìn)一步追求利潤(rùn)最大化。壓力之下，大部分開發(fā)商更愿意在項(xiàng)目中摻進(jìn)一些洋房和排屋來做高溢價(jià)率。

“有時(shí)候出讓地塊容積率很高，逼著你做高層，但是拿地成本又那么高，開發(fā)商自然會(huì)選擇貨值更高、收益率更好的物業(yè)組合。”某本土品牌開發(fā)商告訴記者，他們以后做項(xiàng)目，基本都會(huì)以“高低配”為模板。

通常來講，洋房的定價(jià)要比高層多15%~20%，排屋則更多，溢價(jià)可比高層多50%。

舉個(gè)例子，一個(gè)20萬平方米的“高低配”社區(qū)，高層假設(shè)18萬平方米，排屋為3萬平方米，高層成交均價(jià)2萬元/平方米，排屋的成交均價(jià)為4萬元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目的總貨值為48億元；假如這個(gè)20萬平方米為純高層住區(qū)，那么它的總貨值為40億元。

單純通過產(chǎn)品類型組合的差異，高低配社區(qū)實(shí)現(xiàn)總貨值收益增加8億元，上浮20%。

“從設(shè)計(jì)上講，一般高層拉密度，排屋洋房作為盈利點(diǎn)。從銷售層面講，容積率允許的情況下，開發(fā)商會(huì)盡可能多設(shè)計(jì)排屋和洋房。這和他們的營(yíng)銷定位也是密不可分的?！本G城設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師宿也告訴記者。

高層與洋房、排屋的銷售也是相輔相成的?！耙话銇碚f，這種混合住區(qū)會(huì)先推高層，快速回籠資金；接著推出排屋或洋房，拉升小區(qū)形象，提高溢價(jià)率。通過洋房的高溢價(jià)來擠壓后期高層客戶下單。相對(duì)來說，這部分低密度住區(qū)的作用類似‘潤(rùn)滑劑’?！痹?jīng)服務(wù)過多個(gè)高端項(xiàng)目的銷售吳平道出了“高低配”的另一個(gè)奧秘。

“還有種情況，打個(gè)比方，高層間合理樓間距基本為50米左右，而多層間的樓間距只需20多米。有些地塊在規(guī)劃時(shí)，南北向剛好只能放兩排高層，剩余只能放低密度物業(yè)，這也是選擇‘高低配’的原因之一?！卞X建軍說。

綠化和公共空間受影響

小區(qū)業(yè)主容易起矛盾

一般來說，洋房排屋都會(huì)設(shè)計(jì)私家花園，小的面積10平方米，大的超過20平方米，而這部分綠地基本上會(huì)犧牲整個(gè)園區(qū)的綠化率。

例如，一個(gè)“高低配”樓盤，有40套一樓帶花園的洋房，如果院子的面積為20平方米，共計(jì)800平方米，這800平方米綠地包含在社區(qū)的公共綠化面積內(nèi)，也就是說，高層公寓的業(yè)主將損失這部分的公共綠地。

“純粹高層社區(qū)的院落空間會(huì)更完整，層次感更分明?；顒?dòng)空間、娛樂空間和休閑空間也更好排布?！弊鳛榻瘅敫ㄖO(shè)計(jì)方案負(fù)責(zé)人，錢建軍告訴記者，項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初原本也是“高低配”，但最終股東方商議決定還是做純粹的高層，“這樣我們園區(qū)呈現(xiàn)出的綠化率可能會(huì)達(dá)到40%。”

某中高端豪宅的建筑設(shè)計(jì)師則表示，“高低配”一定程度上會(huì)影響小區(qū)景觀的完整性，設(shè)計(jì)上也提出了更多挑戰(zhàn)。

在記者采訪中，不少業(yè)主對(duì)“高低配”的樓盤并沒什么概念，只有當(dāng)入住后，他們才有直觀的感受。

“我從10樓望出去，不是中心花園，而是直面排屋區(qū)，因?yàn)榘さ媒?，有時(shí)他們?cè)陉柵_(tái)上的一舉一動(dòng)都看得清楚。雖然影響不大，也說不上美觀。而我也去排屋區(qū)參觀過，四周都是高層公寓，感覺時(shí)時(shí)被看著?！眲⑾壬≡诨旌献^(qū)的高層公寓里，對(duì)“高低配”這種排布，他表示了自己的想法。

清水公寓是市中心較早規(guī)劃高層與排屋混合的住區(qū)。排屋業(yè)主蘭女士告訴記者，排屋區(qū)沒有明顯的圍墻隔開，剛開始感覺還不錯(cuò)，整個(gè)社區(qū)氛圍融洽，但隨著小區(qū)入住率提高，停車問題日益凸顯。

“我們小區(qū)一戶人家最起碼有兩輛車，排屋業(yè)主有些有三輛車。晚上回到家，車庫前經(jīng)常停著陌生車，自己的車根本沒法開進(jìn)車庫。有時(shí)還要打電話挪車，甚至?xí)l(fā)生爭(zhēng)執(zhí)?！庇浾?孫晨